국토교통부가 9월 10일 지역주택조합을 대상으로 한 특별합동점검과 전수실태점검 결과를 발표하며 396개 조합 중 252개에서 총 641건의 위반을 적발했고, 불합리한 공사비 증액·불공정 계약 시정과 함께 형사고발 등 엄정 조치와 제도개선을 예고했다. 국토교통부가 발표한 이번 실태점검 결과는 지역주택조합 사업이 왜 여전히 `깜깜이'와 `분쟁'의 대명사로 불리는지를 적나라하게 보여주고 있다. 정부가 지역주택조합의 해묵은 환부를 완전히 도려낼 수 있을지 주목된다.
국토교통부는 공정거래위원회, 국민권익위원회, 지자체, 한국부동산원, 주택도시보증공사와 합동으로 7월 11일부터 8월 22일까지 8개 사업장을 특별점검하고, 지자체가 6월 26일부터 8월 22일까지 396개 조합을 전수 점검했다고 밝혔다.
1◆ 시공사의 '묻지마' 공사비 증액, 제동 걸렸다
합동점검 8곳 중 4곳에서 계약서상 근거가 없는 항목까지 포함해 시공사가 과도한 공사비 증액을 요구한 사실이 확인됐다. 조합에는 건설분쟁조정위원회 조정신청을 권고했고, 시공사에도 조정 참여를 요구했다.
지역주택조합 사업에서 가장 심각한 대목은 시공사의 무분별한 공사비 증액 요구. 특별점검 대상 8곳 중 절반에서 근거 없는 증액 시도가 포착됐다. A조합의 경우 시공사가 934억 원을 올려달라고 했지만, 실제 검증 결과 절반 수준인 474억 원만 인정됐다. B·C조합의 경우 '착공 후 물가상승분'이나 '하도급 물가상승분'처럼 계약상 근거가 전혀 없는 항목을 끼워 넣었습니다.
시공사는 건설 자재비 상승을 방패 삼았지만, 정부는 이를 '부당한 수익 챙기기'로 규정했다. 앞으로는 건설분쟁조정위원회를 통한 정교한 검증이 표준이 될 전망이다.
◆ '탈퇴 불가' 독소조항, 공정위가 칼 뺀다
불공정 계약 관행도 드러났다. 지주택의 가장 큰 함정은 '가입은 쉽고 탈퇴는 불가능하다'는 점이다. 점검 대상 8곳 모두가 조합 탈퇴시 납입한 업무대행비 일체의 환불을 금지하는 불공정 계약서를 사용한 것으로 나타났다.
시공사의 배상 책임을 지워버리거나, 조합원에게 불리한 특정 법원만을 관할로 지정하는 '갑질' 조항도 수두룩했습니다.
공정위는 의견제출을 요청했으며 자진 시정이 없을 경우 약관심사를 통해 시정명령 등 조치에 나설 계획이다. 공정거래위원회가 약관 심사를 통해 시정명령을 예고한 만큼, 앞으로 '노예 계약' 수준의 가입계약서는 시장에서 퇴출당할 가능성이 높아 보인다.
합동점검 과정에서는 사업정상화를 위한 분쟁조정 지원도 병행됐다. 공사비 증액 문제로 입주 지연을 겪던 B조합은 건설분쟁조정위원회 조정으로 합의가 도출됐고, 시공사 법정관리로 공사가 중단된 C조합은 HUG 보증 관련 규정을 개정해 추가 중도금 대출 보증비율을 80%에서 100%로 적용받을 수 있게 되어 사업 재개 길이 열렸다. PF 연대보증 미이행 등을 이유로 착공을 거부하던 사례에 대해서도 협의를 통해 연내 착공 합의가 이뤄졌다.
◆ 정보공개 미흡 30%... "알 권리 없는 투자는 도박"
전수 점검에서 적발된 위반 사항 중 가장 많은 비중(30.7%)을 차지한 것이 '정보공개 미흡'입니다. 내 돈이 어디에 쓰이는지 알 수 없다면 그것은 사업이 아니라 도박이다. 전수실태점검 결과에서는 정보공개 미흡이 197건(30.7%)으로 가장 많았고, 가입계약서 작성 부적정 52건, 허위·과장 광고 33건 등이 뒤를 이었다.
지적된 641건 중 시정명령 280건, 과태료 22건 등 506건은 행정처분이 진행 중이며, 업무대행 자격 위반 등 중대한 사안 70건은 형사고발이 추진된다. 나머지 59건은 제재수준을 검토 중이다. 미점검 조합은 9월 말까지 점검을 마무리하고 필요한 행정조치를 취할 예정이다.
국토부는 초기 조합원 모집 단계부터 강력한 기준을 확립해 부실조합 발생을 차단하고, 정상 추진 조합은 투명하고 신속하게 사업이 진행되도록 연내 종합 제도개선 방안을 마련할 방침이다.
정부는 위법행위에 엄정 대응하는 한편 분쟁조정·보증제도 정비 등 현장 애로의 신속한 해소를 병행해 지역주택조합 사업의 신뢰 회복과 조합원 피해 최소화를 추진한다는 방침이다.
정부의 이번 조치는 단순한 단속을 넘어선 '시장 정화'의 신호탄으로 풀이된다. 단순히 잘못을 찾아내는 데 그치지 않고, 공사가 중단된 조합에 HUG 보증 비율을 확대(80%→100%)해주는 등 '심폐소생술'도 병행하고 있다. 채찍과 당근을 동시에 던진 셈이다.
연내 마련될 종합 제도개선 방안에 '초기 단계부터의 강력한 진입 장벽'과 '조합원 보호의 실효성'이 얼마나 담길지가 성패의 관건이 될 전망이다.
