경제타임스 전영진 기자 | 인공지능(AI) 수요가 폭발하면서 데이터센터 시장의 패러다임이 근본적으로 바뀌고 있다.
과거 입지와 면적 중심이었던 투자 잣대는 이제 '전력 가용성'과 '실행 속도'로 이동 중이다. 전력망 부족과 핵심 기기 공급 병목이 구조화되면서, 계획된 공급과 실제 가동 가능한 공급 사이의 괴리가 커지고 있기 때문이다. 이에 따라 시장에서는 전력을 적기에 확보하고 운영 가시성을 증명한 자산에 높은 가치를 부여하는 '확실성 프리미엄' 현상이 뚜렷해지고 있다.
■ 2030년 전력 소비 2.3배 폭증…"일본 전체 소비량 육박"
대신증권 보고서에 따르면 글로벌 데이터센터 전력 소비는 2024년 415TWh에서 2030년 945TWh로 약 2.3배 급증할 것으로 전망된다. 이는 일본의 연간 전력 소비량에 맞먹는 규모다. 특히 AI 전용 서버의 전력 소비는 2028년 600TWh에 달해 2024년 대비 3배 이상 폭증할 것으로 예상된다.
이러한 수요는 하이퍼스케일러(초대형 클라우드 사업자)가 견인하고 있다. AI 워크로드가 기존 '학습' 단계에서 '추론' 단계로 확장되면서, 대규모 연산을 위한 외곽 지역의 고전력 센터와 실시간 서비스를 위한 도심 내 저지연 센터가 동시에 성장하는 구조를 띠고 있다.
■ 전력망 대기만 최대 10년…구조화된 '공급 병목'
수요는 넘치지만 공급은 전력망 연결 지연이라는 거대한 벽에 부딪혔다. 주요 허브 도시의 평균 계통 연결 대기 기간은 4년을 상회한다. 구체적으로 북미 버지니아와 유럽 런던·프랑크푸르트는 약 7년, 아시아 도쿄는 최대 10년까지 소요되는 실정이다.
핵심 설비 조달도 문제다. 대형 전력변압기 리드타임은 최대 210주(약 4년)까지 늘어났으며, 전체 장기 평균 리드타임은 팬데믹 이전 대비 50% 이상 증가한 33주를 기록하고 있다. 인력 부족 또한 심각해 설문조사 응답자의 50% 이상이 채용 적합 인재 부족을 일정 지연의 핵심 원인으로 꼽았다.
■ 'AI-Ready' 스펙 경쟁…랙당 80kW 대응 필수
데이터센터의 물리적 스펙도 급격히 진화하고 있다. 과거 랙당 5~15kW였던 전력 밀도는 AI-Ready 데이터센터 기준 30kW 이상, 최대 80kW 이상을 대응해야 하는 수준으로 격상됐다. 이에 따라 고전력 부하를 감당하기 위한 액체냉각(Liquid Cooling) 설비가 필수 인프라로 부상했다. NVIDIA의 최신 칩은 기존 대비 최대 300% 높은 전력 소모를 유발하여 수냉식 솔루션 적용이 불가피해졌기 때문이다.
■ 투자 시장의 뉴노멀: 'Power-First'와 'Powered Shell'
자본은 이제 '전력을 확보한 자산'에만 쏠리고 있다. 전력 제약 환경에서 준공 전 선임대(Pre-lease)는 필수 관행이 되었으며, 북미와 유럽의 공사 중 물량 약 80%는 이미 임대 계약이 완료된 상태다.
또한, 전력 인입과 외피만 우선 확보하는 'Powered Shell' 전략이 대안으로 부상했다. 완공 여부보다 전력 인입권 자체에 가치를 부여하는 흐름이 강화되면서, 시장에서는 Powered Shell 자산의 캡레이트(Cap rate)가 완성형 데이터센터보다 낮게 형성되는 기현상까지 나타나고 있다.
■ 메가 딜의 연속…2025년 대출 규모 1830억 달러 전망
데이터센터 대출 시장 규모는 2025년 기준 약 1830억 달러로 급증하며 2019년 대비 2배 가까이 확대될 것으로 보인다. 주목할 점은 자본 투입 시점이 개발 초기 단계로 앞당겨지고 있다는 것이다. 전력 확보가 어려워지자 완공 24~36개월 전인 토지 및 전력 확보 단계부터 자금이 투입되는 다층적 금융 구조가 정착되고 있다.
M&A 시장 역시 개별 자산 인수에서 플랫폼 단위 인수로 이동하고 있다. 2025년 BlackRock 컨소시엄의 Aligned DC 투자(400억 달러)와 Blackstone의 AirTrunk 인수(160억 달러) 등 역대 최대 규모의 딜이 이를 입증한다.
대신증권 김다은 책임연구원은 "데이터센터는 이제 단순한 임대업이 아니라 전력 공급망과 공정 관리 능력이 수익률을 결정하는 실행력 경쟁의 장이 되었다"며 "전력 인입권을 선점한 플랫폼 사업자를 중심으로 옥석 가리기가 심화될 것"이라고 분석했다.
