경제타임스 이준호 기자 |  이재명 대통령이 지난 1월25일 자신의 SNS에 다주택자에 대한 부동산 세제 메시지를 4차례나 내놓으면서 다주택자들의 향후 움직임이 초미의 관심사로 떠오르고 있다.  

이 대통령은 특히 양도소득세 중과 재개시 다주택자들이 집을 팔지 않을 수도 있다는 언론 보도를 공유하면서 "팔면서 내는 세금보다 들고 버티는 세금이 더 비싸도 그렇게 할 수 있겠냐"며 보유세 강화를 시사하는 등 버티기에 나서는 다주택자 대상으로 집을 팔 것을 강력히 주문했다. 

◆ "버티는 비용이 더 크다"… 대통령이 던진 최후통첩

시장과 정부의 기 싸움이 정점으로 치닫고 있다.  이 대통령이 26일 하루 네 차례나 SNS 메시지를 쏟아냈다. 타깃은 집을 여러 채 가진 다주택자로 메시지는 단호하다.  "팔면서 내는 세금보다 들고 버티는 세금을 더 무겁게 만들겠다"는 것이다. .

이는 시장에 던지는 마지막 '탈출 신호'이기도 하다. .

이 대통령은 다주택자 양도세 중과 재개를 거듭 언급하며 "시장을 이기는 정부도 없지만 정부를 이기는 시장도 없다"며 "비정상으로 인한 불공정한 혜택은 힘들더라도 반드시 없애야 한다"고 말했다. 또 "버티는 이익이 버티는 비용보다 크게 해서는 안된다"며 "비정상을 정상화 시킬 수단과 방법은 얼마든지 있다"고 강조했다.

◆ 집값 잡는 '양날의 칼', 보유세 강화

집값을 잡으려는 정부의 다음 카드는 결국 '세금'으로 귀결되는 모양새다. 지난해 10·15 대책 발표 이후 정책 당국 주요 관계자들이 잇따라 보유세 강화 필요성을 언급하면서다. 양도소득세 중과 재개에 이어 보유세라는 강력한 수단을 가동할 것으로 전망된다. 김용범 청와대 정책실장은 지난 16일 한 언론과의 인터뷰에서도 보유세 누진세율을 세분화하고 양도세 장기보유특별공제 혜택을 축소할 필요가 있다는 취지로 말했다. 김 실장이 언급한 누진세율 세분화와 장기보유특별공제 축소는 다주택자의 '급소'를 찌르는 조치나 다름 없다.

'버티는 이익'보다 '버티는 비용'이 크게 만들면 매물이 나올 수밖에 없다는 게 정부의 계산입니다. 6·3 지방선거를 앞두고 금기시됐던 세제 개편 논의가 이 대통령의 발언 한마디로 급물살을 타기 시작했다. 

정부여당은 6·3 지방선거를 앞두고 세제 개편에 대한 언급을 자제해왔다. 그러나 이 대통령이 보유세 강화를 시사하는 듯한 발언을 내놓으면서 조만간 주택공급 대책을 발표한 뒤 세제 개편 논의가 본격화될 수 있다는 관측이 나온다. 

◆시장의 역설, 세금은 결국 세입자가 낸다?

문제는 시장의 생리가 정부의 의도대로만 움직이지 않는다는 데 있다. 세금이 오르면 집주인은 그 부담을 고스란히 임차인에게 떠넘기 일쑤다.

조세재정연구원의 분석은 이 우려를 뒷받침합니다. 한국조세재정연구원이 발표한 '공시가격 현실화가 주택시장에 미친 영향' 보고서에 따르면 보유세 부과 기준이 되는 공시가격이 상승하면 전세가격은 1~1.3% 정도 상승하고, 증가한 세부담이 세입자에게 전가되는 것으로 나타났다.

이미 시장에는 '버티면 이긴다'는 학습 효과가 깊게 뿌리 박혀 있어 다주택자들이 매물을 내놓는 대신 전세보증금을 올리거나 월세로 전환해 세금을 충당하는 '조세 전가' 현상이 나타날 가능성이 크다. 

특히 서울을 비롯한 수도권 임대차 시장은 올해 입주 물량이 감소할 예정이라 전월세 가격 상승 압력도 높아지고 있다. 10·15 대책 이후에는 전세 물건도 줄어들고 있어 공급보다 수요가 많은 수급 불균형 상황이 이어지고 있다.

한국부동산원에 따르면 전국 아파트 전세수급지수는 이달 첫째 주 100.3에서 셋째 주 100.5로 상승했다. 서울 전세수급지수도 104.7을 기록하며 기준선(100)을 웃돌고 있다. 전세수급지수는 100을 넘으면 수요가 공급보다 많다는 의미다.

부동산R114에 따르면 서울 아파트 임대차 계약 중 준월세(보증금이 월세의 12~240개월치인 거래) 비중은 2022년 51%, 2023년 54%, 2024년 54%, 2025년 55%로 확대 중이다. 
부동산R114 측은 "임대인 입장에서도 향후 보유세 부담 확대 가능성으로 인한 세부담 증가는 순수 전세나 순수 월세보다 준월세를 선호하게 만드는 요인으로 작용하고 있다"며 "향후 서울 아파트 입주물량 감소가 예고된 만큼 준월세 확대 흐름은 당분간 이어질 가능성이 크다"고 밝혔다.