경제타임스 김은국 기자 |  서울 여의도의 노후 아파트 단지들이 잇따라 재건축 사업의 문턱을 넘으며 '여의도 대개조'가 가시화되고 있다. 특히 여의도 금융중심지의 핵심 배후 주거지인 공작, 목화, 서울아파트는 각각 차별화된 전략으로 한강변 스카이라인을 재편하는 주역으로 꼽힌다.

■ ‘금융 복합단지’의 선두주자…통합심의 통과로 탄력

준공 48년차를 맞은 공작아파트는 여의도 내에서도 사업 속도가 가장 빠른 축에 속한다. 지난 12월29일 서울시 통합심의 통과로 최고 49층, 581가구 규모의 대규모 복합단지 건립이 확정됐다.

공작의 핵심 전략은 '주거와 금융의 유기적 결합'이다. 여의도 금융중심지(NY지구) 내에 위치한 특성을 살려 저층부에는 대규모 업무 및 상업시설이 배치된다. 특히 여의도공원과 한강을 잇는 통경축을 확보해 도시의 개방감을 극대화한다는 구상이다. 2029년 착공을 목표로 하며, 직주근접을 선호하는 금융권 전문직 수요를 흡수하는 도심형 랜드마크로 조성된다.

■ ‘한강 영구 조망’ 사수…단독 재건축으로 승부수

공작과 나란히 한강변에 자리한 목화아파트는 '여의도 최고의 뷰(View)'를 자랑한다. 과거 인근 삼부아파트와 통합 재건축이 논의되기도 했으나, 한강 조망권 확보와 이해관계 차이로 현재는 단독 재건축을 추진 중이다.

목화는 서울시의 ‘신속통합기획’을 통해 최고 50층 이상의 초고층 설계를 목표로 한다. 한강변에 바짝 붙은 입지적 특성상 공공기여(기부채납)를 통한 한강 보행로 연결이 주요 쟁점이다. 조합 측은 한강 조망을 가리는 세대를 최소화하기 위해 타워형 배치를 적극 검토하고 있으며, 여의도 내에서도 희소성이 높은 ‘한강 영구 조망’ 단지라는 상징성을 앞세워 프리미엄 입지를 굳힌다는 전략이다.

■ ‘70층 초고층’ 잠재력…용도지역 상향이 관건

여의도 나루역 역세권이자 상업지역에 인접한 서울아파트는 여의도 재건축의 ‘숨은 대어’로 불린다. 현재 192가구의 소규모 단지지만, 일반상업지역으로의 용도지역 상향이 논의되면서 최고 70층 내외의 초고층 주상복합 건립 가능성이 거론된다.

서울아파트는 대형 평형 위주로 구성되어 주민들의 사업 추진 의지가 높고 구매력이 탄탄하다는 점이 강점이다. 여의도 국제금융지구와 맞닿아 있어 향후 초고밀 개발이 이뤄질 경우 여의도에서 가장 높은 주거 건축물 중 하나가 될 전망이다. 다만, 기부채납 비율과 일조권 문제 등 초고층 개발에 따른 인허가 절차가 향후 사업 속도를 결정지을 변수로 꼽힌다.

■ ‘금융허브’ 입지가 만든 천지개벽…공사비는 여전한 변수

이들 3개 단지는 모두 서울시의 ‘여의도 금융중심지 지구단위계획’의 직접적인 수혜 지역이다. 서울시는 용적률 완화와 층수 제한 해제를 통해 여의도를 단순 주거지가 아닌 글로벌 금융 도시로 육성하겠다는 의지가 확고하다.

부동산업계 관계자는 “공작아파트의 심의 통과는 인근 목화와 서울아파트에도 강력한 사업 추진 동력을 제공할 것”이라며 “다만 최근 급등한 공사비와 이에 따른 분담금 규모가 주민들의 최종 동의를 이끌어내는 데 핵심 관건이 될 것”이라고 내다봤다.