경제타임스 김은국 기자 |  정부가 10·15 부동산 대책을 내놓으며 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역 및 토지거래허가구역으로 지정했지만, 여론은 냉담하다. ‘대출 규제 강화’에 초점을 맞춘 정부의 처방이 오히려 수요 심리를 자극해 가격 상승 기대를 부추긴 것으로 나타났다.

부동산R114가 11월5일 발표한 ‘2026년 상반기 부동산 시장 전망’ 조사에 따르면, 응답자 1,458명 중 52%가 “내년 상반기 집값이 오를 것”이라고 답했다. 상승 응답률 62%를 기록했던 2021년 하반기 이후 5년 만의 최고치다. 하락 응답자는 14%, 보합은 34%로, 상승 vs 하락 전망의 격차는 3.7배에 달했다.

■ “공급보다 규제”…정책 신뢰는 약해졌다

응답자들은 집값 상승의 가장 큰 요인으로 “핵심 지역 아파트 가격 상승(35.31%)”을 꼽았다. 이어 기준금리 추가 인하 기대(12.63%), 서울 등 주요 도심의 공급 부족(10.9%), 정부 규제에 따른 매물 잠김(8.91%), 대출 규제 풍선효과(6.52%)가 뒤를 이었다.

전문가들은 “10·15 대책이 공급 확대보다는 대출 억제 중심의 ‘수요 통제형’ 규제로 구성되면서, 오히려 시장의 불안 심리를 자극한 측면이 있다”고 분석한다. 특히 ‘투기 억제’에 초점을 맞춘 조정대상지역 지정이 유동성 있는 수요를 비규제 지역으로 이동시키는 풍선효과를 낳을 가능성도 지적된다.

■ 집값 하락 전망은 ‘대출 압박·경기 둔화’

반면 ‘하락’을 예상한 14%는 이유로 대출 규제에 따른 매수세 약화(38.16%), 경기 침체 가능성(15.94%), 금리 부담(10.63%), 가격 부담으로 인한 수요 위축(8.21%), 규제지역 확대 영향(7.25%) 등을 들었다. 이는 경기와 금리 등 거시 요인보다 정책 변수의 영향이 더 크다는 인식이 반영된 결과로 풀이된다.

■ “전세·월세도 오른다”…실수요 부담 가중

전세와 월세 전망에서도 상승 의견이 압도적이었다. 전셋값 상승 응답률은 57.75%로 하락(9.26%)의 6.2배, 월세는 상승 60.91%, 하락 5.28%로 무려 11.5배 차이를 보였다.

전세 상승 요인으로는 매수심리 위축으로 인한 전세 수요 증가(34.8%), 임대인의 월세 선호에 따른 전세 물건 부족(23.75%), 서울 등 인기지역 입주물량 부족(14.73%)이 꼽혔다. 매매시장 위축이 전세 수요로 전이되는 전형적 ‘풍선효과’로, 무주택 실수요자의 부담이 한층 커질 것이라는 우려로 이어진다.

■ 내년 시장 키워드 ‘규제·금리보다 대출’

응답자들이 꼽은 내년 부동산 시장의 핵심 변수는 ‘대출 및 세금 등 규제 환경’(17.01%)이 1위를 차지했다. 그동안 상위권이던 ‘국내외 경기 여건(16.8%)’, ‘기준금리(14.75%)’는 한 단계 밀려났다. 내년 새 정부의 정책 방향이 시장에 미칠 영향이 단순한 금리 수준보다 더 크다고 인식되고 있음을 시사한다.

이번 조사는 10월 22일부터 11월 2일까지 12일간 온라인으로 진행됐으며, 표본오차는 95% 신뢰수준에서 ±2.57%p다.