경제타임스 김은국 기자 |  수도권 아파트 공급이 급증했지만, 실수요자의 내 집 마련은 여전히 멀기만 하다. 정부의 강력한 대출 규제와 조정대상지역 확대가 실수요자의 자금 레버리지 활용을 가로막고 있기 때문이다.

11월5일 부동산업계에 따르면 11월 수도권 아파트 분양 물량은 전국 3만6642가구 중 2만7031가구(74%)로, 전월 대비 약 9배 폭증했다. 경기도가 2만437가구로 가장 많고, 인천 5364가구, 서울 1230가구 순이다.

하지만 공급 증가가 실수요자 기회로 이어지지 않고 있다. 정부가 지난달 15일 발표한 ‘10·15 부동산 대책’으로 서울 전역과 경기 주요 지역이 규제지역으로 묶이며 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 축소, 대출 한도도 15억원 초과 주택의 경우 최대 4억원으로 제한됐다.

■ 청약시장, ‘현금 부자’만 웃는다

‘반포 래미안 트리니원(삼성물산 시공)’의 전용 84㎡ 분양가는 최고 27억 원대에 달한다. 정부의 LTV 규제를 감안하면 최소 25억 원 이상의 현금이 있어야 청약이 가능하다. 청약시장이 현금 부자 중심의 시장으로 재편되고 있다는 분석이 나온다.

경기 광명시에 공급되는 ‘힐스테이트 광명11(현대건설)’ 역시 규제지역 지정으로 자금 부담이 2배 가까이 늘었다. 분양가 12억~14억 원 기준으로 기존보다 수억 원의 추가 현금이 필요해 실수요자들의 접근이 어려워졌다.

■ 풍선효과, 외곽 규제 없는 지역으로 쏠림

규제를 피한 일부 단지는 오히려 과열 양상을 보이고 있다. ‘더샵 분당 티에르원(포스코이앤씨)’은 규제 시행 전 분양 신청으로 비규제 단지로 분류되며, 전용 84㎡ 기준 26억8400만 원으로 분당 내 신고가를 경신했다.

한편, 김포·파주 등 수도권 외곽 지역으로 실수요자들이 이동하는 ‘풍선효과’가 뚜렷하다. ‘김포 풍무 호반써밋’은 1순위 청약에서 최고 14대 1 경쟁률, '운정 아이파크 시티’는 견본주택 오픈 3일 만에 2만3000명 방문 등 과열 조짐을 보였다.

직방 빅데이터랩 관계자는 “규제 강화로 실수요자의 청약 진입이 어려워지면서, 대체지 이동과 자금 여력 중심의 양극화가 심화되고 있다”며 “시장 전체가 새로운 균형점을 찾는 과정”이라고 진단했다.