서울 강남구 개포동 구룡마을 도시개발구역이 철거를 앞두고 몸살을 앓고 있다.

최근 지역주택조합 추진이나 분양권 제공이 가능하다는 유언비어를 퍼뜨리며 실체 없는 입주권, 일명 '물딱지' 거래를 시도하는 세력이 포착됐다. 하지만 서울주택도시공사(SH공사)의 분석에 따르면, 현재 구룡마을 내에는 현행법상 분양주택을 공급받을 수 있는 적법한 대상자가 단 한 명도 존재하지 않는다.

투기 세력은 '지역주택조합'이라는 달콤한 이름으로 투자자를 유혹하고 있으나, 이는 명백한 기만이다. 구룡마을은 SH공사가 사업 시행자로서 토지를 수용해 개발하는 방식이다. 주택법에 근거한 지역주택조합 설립 자체가 법적으로 원천 차단된 구역이다. 즉, 현재 시도되는 모든 조합원 모집과 권리 거래는 존재하지 않는 유령을 파는 것과 다름없다.

■ 1989년의 족쇄와 무허가의 한계…법망 빠져나갈 구멍 없다

SH공사가 분양권 공급 불가를 명확히 한 근거는 '토지보상법'과 '공공주택 특별법'에 있다. 분양주택 공급 대상이 되기 위해서는 적법한 건축물 소유자이거나, 최소한 1989년 1월 24일 이전에 발생한 주거용 무허가 건축물 소유자여야 한다.

그러나 구룡마을 내 거주 시설 중 이 기준을 충족하는 사례는 확인되지 않았다. 투기 세력은 과거 기록 조작이나 지분 쪼개기를 통해 권리 확보가 가능하다고 주장하지만, 이미 SH공사는 2023년 공고를 통해 이주대책 기준을 확정했다. 법적으로 '분양권 공급 대상이 존재하지 않는다'고 못 박은 상황에서 이루어지는 모든 거래는 매수자에게 막대한 재산상 피해만을 남길 뿐이다.

■ 수용 완료된 토지, 하반기 강제 철거…‘물딱지’는 휴지조각

사업 속도는 투기 세력의 예상보다 훨씬 빠르다. SH공사는 이미 지난 2월7일 토지 수용 개시를 통해 소유권을 완전히 취득했다. 이제 구룡마을의 땅은 법적으로 SH공사의 소유다. 지장물에 대한 수용재결 역시 오는 7월이면 마무리된다.

공사가 소유권을 확보했다는 것은 하반기부터 단계적 철거가 시작된다는 뜻이다. 실체가 사라지는 지장물에 대해 거액을 주고 입주권을 샀더라도, 법적 근거가 없는 거래는 보호받을 수 없다. 주택법 제65조에 따라 입주권 양도·양수 행위는 그 자체로 명백한 불법이며, 위반 시 3년 이하의 징역이나 이익의 3배에 달하는 벌금형에 처해질 수 있다. 투자가 아닌 '범죄'의 영역으로 들어가는 셈이다.

■ 임대주택 이주가 유일한 길… 거주민과 투기꾼 사이의 온도차

SH공사는 거주민의 주거 안정을 위해 임대 보증금 전액 면제와 임대료 대폭 감면이라는 파격적인 이주 대책을 내놓았다. 현재 전체 1,107세대 중 약 68%인 751세대가 이미 선이주를 완료했다. 이는 대다수 거주민이 현실적인 주거 지원책을 받아들이고 있음을 보여준다.

현장에 남은 일부 세력과 외부 투기꾼들은 '분양권 쟁취'라는 허황된 목표를 내걸고 이주를 거부하며 거래를 부추기고 있다. 이는 신속한 공공개발을 방해할 뿐만 아니라, 정보가 부족한 일반 시민들을 사지로 몰아넣는 행위다. 황상하 사장이 직접 나서 "물딱지 주의"를 당부한 것은, 사업의 막바지 단계에서 발생할 수 있는 대규모 사기 피해를 막기 위한 마지막 경고로 읽힌다.

구룡마을은 강남의 마지막 금싸라기 땅이라는 상징성 때문에 늘 투기 세력의 표적이 되어 왔다. 하지만 이번 개발은 철저히 공공 수용 방식으로 진행된다. 과거의 민간 개발 방식이나 조합 방식과는 궤를 달리한다.

정보의 비대칭성을 이용해 '딱지'를 파는 행위는 하반기 철거가 시작되는 순간 그 바닥이 드러날 것이다. 투자자들은 '지연된 정의'나 '특별 공급'이라는 근거 없는 소문에 휘둘리지 말아야 한다. 존재하지 않는 분양권을 사기위해 지불한 수억 원의 돈은 법의 보호를 받지 못하는 것은 물론, 형사 처벌의 부메랑이 되어 돌아올 수 있다.